2011 曹仁超

量度楼价是否合理最有效的工具是房价与租金比率，例如市值200万元的物业，每年收租16万元，比率是12.5。当楼价升至500万元、年收租25万元，比率是20倍。1990年前香港楼价与租金比率徘徊在10-20倍之间，1990年后香港进入负利率时代，比率维持在20-35倍；1997年见35倍后，楼价便回落；最近，该比率再次接近34倍。

香港楼价：60年升100倍

推动楼价上升的两股力量，一为租金，二为利率。上世纪50年代香港住宅租金十分昂贵，500平方英尺单位月租要200港元，相当于每英尺月租0.4港元；1981年500平方英尺住宅单位月租1万港元，相当于每英尺月租20港元。在这段日子租金上升40倍、楼价则升30倍，主要原因是租金上升推高楼价上升，随后利率狂升，引发1981-1982年楼价急泻40%，结束了这段由租金推动楼价上升的日子。

1984年起香港进入由利率回落推高楼价时代。美国10年期债券息率由1981年的15.5厘，降至2008年的2.4厘，香港供楼利率则由1981年的24厘，降至目前不足2.4厘，利率跌了90%，把香港楼价推高至目前约9000港元一平方英尺，较1981年高峰期上升8倍。

两大因素加起来，令香港楼价在过去60年上升了超过100倍！

最近一次香港所面对的通胀，与1970-1997年那次不同，那次是工资升、租金升、原材料价上升所推动。

1997年后，香港工资停滞不前，租金出现V形走势（即先跌后升）；2001年起，美国的宽松货币政策令原材料涨价只推动新兴国家CPI上升，理由是生产工序早已从OECD转移到新兴市场，令OECD地区工资无法再升，只有那些无法转移的行业（例如金融业）的薪金在过去十多年仍能保持上升。展望未来，香港金融业亦开始受内地压力；这次香港所面对的通胀是输入式通胀，跟1970年那次大大不同。

不过，世上没有一项东西是只涨不跌的，香港楼价上升期由第二次世界大战结束大量难民来港开始，引发1950年代至1960年代初期楼价上升；另一潮由1969年开始到1997年结束，主要受战后婴儿潮推动。战后出生的一代不但人口数目大增，而且教育水平普遍提高，收入上升，爆发买楼潮。香港楼价自1997年下半年进入回落期，情况如1990年后的日本及2006年后的美国。

然而，香港另有“新一代”接力，便是1980年后来自内地移民的子女日渐长大，并进入适合结婚年龄，引发2003年起香港楼价另一上升潮。

2011年仍可看好的行业：1.出售奢侈品而非出售大众消费品的行业，因为新兴工业国的中产阶层正在迅速扩张，他们需要奢侈品去突出自己；2.健康产品及医疗产品，因“十二五”规划支持上述行业发展，而且战后出生婴儿自2011年起踏入65岁的退休年龄；3.买入收租股，因租金仍看升；4.买入那些能节省劳工成本的股份，因内地工资进入大幅上升期；5.煤炭股，因油价已升穿100美元。

2011年看淡的行业╱资产：1.建材股，相信内地楼价今年内见顶；2.除自住物业外，不再投资第二间物业；3.出售大众消费产品股；4.出售中小型银行股，投资欧美大型银行股；5.出售垃圾债券、美国州政府或市政府债券，集中投资国库券；6.选择性出售原材料股（例如那些硬原材料股，只投资农产品股）；7.出售普通科技股。