樓市升跌的真正原因 

1973至74年受到石油危機影響，香港通脹率達雙位數，那段日子香港樓價不升反跌，跌幅更達到三分一以上。另一次是1981至84年受香港政府宣布取消賣地分期付款影響，加上1982年香港主權談判令港元兌美元滙價由1美元兌6港元跌兌10港元，1983年10月香港政府引入聯繫滙率，港元滙價才穩定下來，這段日子市民搶購物資引發另一次惡性通脹，香港樓價亦不升反回落40%左右。1987年10月股災到1989年六．四事件，香港樓價亦回落10%。至於1997年7月受特區政府推出「八萬五」政策，加上亞洲金融風暴到2003年9月政府推出「孫九招」前，香港樓價跌幅達70%，證明樓價升降主要受信貸膨脹及經濟盛衰及政治影響而非通脹。例如1974年香港銀行界宣布為樓宇按揭做15年分期付款，令1975至1981年香港樓價出現大幅上升，由每方呎200元升至1100元，升幅4倍多；1981年樓價大跌理由是政府取消賣地分期付款變相收緊信貸（1981年前買地只需付十分一地價，餘款分10年清還）。1984年中英聯合聲明草簽，宣布限制香港政府每年賣地50公頃，同時銀行宣布樓宇分期付款年期由15年改為30年，才是本港樓價每方呎由1984年7月500元，升至1997年第二季12000元一呎背後的理由。 

美國消費物價指數（CPI）從1930至1970年的40年間只上升122%，這段日子美元是金本位制。CPI出現較大幅度上升發生在1960至1970年，即美元滙價開始不穩定期。1971年8月美元脫離金本位制，至今40年美國CPI升了497%，上升速度是過去金本位期間的三倍，沒有數據證明CPI同美國樓價的關係。香港這次樓價上升由2003年第二季開始，到2011年第三季結束，合共8年。2012年起中價樓因需求仍存，樓價可以微升，高價樓將因長債利率上升而樓價回落。2003年9月建議大家買豪宅亦到此為止，今年開始豪宅上升空間有限。 

2007年起，資金不斷由股票市場流走，反之，2005年起債券市場面對資金不斷流入，令美國政府十年期債券利率跌至不足2厘，利率大幅回落美國樓價仍然不能自2006年7月回落中轉過來，證明低利率對樓價升降影響不大。美國樓市未來值得注意五點： 

一、布殊提出的減稅方案2013年年初到期，除非美國國會在今年內提出新方案，不然明年美國人稅務負擔自動上升；最近奧巴馬提出明年利得稅由35%降至28%，如獲通過有助紓解明年交稅壓力。 

二、美國政府債務上限到2013年又再見頂，除非今年國會進一步提升上限，不然到2013年美國政府的借貸能力受到限制。 

三、2000年至今，美國人共失去25萬億美元財富（或每人8.5萬美元），同期醫療保費上升69%、大學學費上升100%、食物價格升幅何止一倍。2012年美國人生活開支較2000年上升48%但收入未見上升，令美國中產階級生活在水深火熱中。 

四、2007年起，美國戰後嬰兒步入退休期，他們有需要拋售股份及房地產，維持目前中產階級的生活。 

五、2007年10月開始，全球金融界面對去槓桿化，同期各國央行又不斷增加貨幣供應形成通貨收縮與通貨膨脹並存局面，市民一方面需要面對日常CPI以年率3%或以上速度上升，但存款利率卻低至接近零。過去五年，如你存錢收息則面對每年失去3%或以上的購買力，如果投資，又面對股市及樓價大幅波動，投資市場進入避險期而非保值期，因債券牛市已結束，熊市已開始。 

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