內地樓價長期易升難跌 天圓地方 鍾維傑 首先，要注意是「長期」，即指十年八載，而非未來的12或24個月。至於為何有這想法？理由有四： 一、「城市化」政策 根據一些報道，現今居住在城鎮的人口佔全國一半左右，預計未來十多年比重可增加至三分之二，即大約每年有2000萬人由鄉村遷到市區。若以平均每戶家庭成員3至4人計算，即全國城鎮每年共計須提供約600萬個新居住單位，至於是公營房屋或私樓，租或買屬另話。當然，不少初遷入城鎮的人士會是「隻身」而來，除未有家室的外，已有家庭的或許亦有待找到穩定工作和收入時才帶同家人前往定居，即部分需求的居住單位在數量上是以「房間」計算而非單位，且質素亦可傾向簡陋。 然而，單只城鎮人口增加是不足以令房地產價格上漲，整體經濟表現及人均收入水平要配合才行，否則，只會出現貧民窟。不信？觀察一些發展中國家，如印度、菲律賓便知一二。 再者，這「城市化令房地產價格上揚」論調有一邏輯上的問題，即有「將馬車放於馬前面」之嫌，但相信市場短期不會發覺或理會這毛病。簡而言之，房地產是「衍生」產品，長期是反映經濟而非帶領經濟，始終要有房地產以外的「搵食」行業支撐，或許「城市化」和「房地產價格上升」嚴格來說皆是經濟表現之果，而非因果關係。 無論如何，假設進城人士普遍能找到可養活家庭的工作或事業，自然想落地生根，成為樓市生力軍。 二、部分經濟環節亦漸「升呢」 即upgrade，如除了靠一些傳統製造業外，也要開始有自己的研發，或參與較尖端和利潤較高的工業，又或提升服務業等。這通通表示「平人工」比例將漸減少，過往「好平好使」一去不返，若現在某些職位或工種的薪酬已與香港或外國差無幾，日後更將「平排」甚至超越。此外，內地人口亦開始「老化」，沒有像以前那麼多年輕、平價勞工，不「升呢」不行。 賺錢能力最直接影響樓價，收入高了樓價要維持不變（或慢些升）實在不容易；當然，若價格已嚴重超買屬例外。 三、社會文化有置業傾向 土地在歷史文化上有既定的位置，或許與「以農立國」有關。無論怎樣，買樓（因涉及土地）常被視為人生重要事項，甚至沒有樓就連嫁娶都成障礙，以至電視劇亦用這些現象作題材。 價格高或許令部分準買家卻步，但置業意願仍然甚濃，如已有自置居所的想買更大、更新、更靚樓房，移進城鎮的亦想有自置蝸居，即大小平貴市段皆有相當潛在買家，當然，借貸利率高低亦有一定影響力。 四、儲蓄率高 有說平均是30%至40%，雖仍有貧窮戶，但有點積蓄的中產小富亦不少，潛在購買力是有的，因此，部分市場顯示一旦某樓盤價格有點便宜，需求便「走出來」，整體未見大幅下調。 況且，對一般家庭而言，內地投資渠道沒香港或國外的多。 有這gut feeling，一些市場市段十年後的價格可能比現今看似不合理的還要高。會是哪些？那些「搵到好多食」的。 鍾維傑 卓凌地產分析有限公司行政總裁 contact@Real-Estate-Tech.com [全文完]

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