遏樓市，政府比國基會更後知後覺
社評
我們在上周六的「社評」中曾呼籲政府推出壓抑樓市措施宜早不宜遲，可是財政司司長隨後被問及會否有任何動作時，僅輕描淡寫地說在適當時候會有動作。其實，現在已是適當時候，連向來只懂放馬後炮的國基會（IMF）官員昨天也公開敦促特區政府透過財政政策「增加物業市場的投機成本」；試問，財經決策官員仍然紋風不動，到底還在等什麼？
國基會亞洲部門高級顧問及香港代表團團長Nigel Chalk昨天談及本港樓市時，認為目前本地樓市並無泡沫，樓價並無脫離基本因素，但他建議政府透過財政政策，包括印花稅及物業稅等，以增加物業市場的投機成本。香港樓市有沒有泡沫？「泡沫」一詞，其實並無嚴格定義，市場交易，只要價格得到買賣雙方同意就可成交，有人認為價格偏高，但看好後市的人願意承擔風險接貨，其他人是很難說某個成交價是否過高，或是否出現了泡沫。就樓價而言，七萬元一方呎是否泡沫？如果「降價」到二萬，是否表示泡沫已經消除？樓價二萬元一方呎，對普通市民來說，仍然屬於天價，泡沫依然存在。
樓價不能單看高低，但樓市是否偏高，卻是有一些客觀標準衡量的。
首先是樓價與租金比率。以去年九月計，港島一個一千五百呎的單位其樓價與租金比率是四十點二，即撇除利息和其他開支不計，該物業投資需超過四十年才能回本；該比率在一九九七年是二十八點三，在一九八二年至○九年的平均比率則為十八點一，以此計算，目前樓價肯定偏高。即使中小型住宅也如是，以港島一個六百方呎單位計，今年第一季的樓價與租金比率已重返九七年水平。
另一個衡量樓價是否偏高的指標，是樓價與市民收入的比率；再以港島一個一千五百呎單位為例，○九年九月樓價與收入比率為一一五點三，即該單位的樓價相當於超過一百一十五年的平均家庭收入，該比率較九七年的高峰高約二成四。中小型住宅方面，港島區一個六百方呎的單位，去年九月的樓價與收入比率為十九點八，與九七年的二十二點三已非常接近。
國基會一方面說香港樓市並無泡沫，另一方面又力促特區政府壓抑物業市場投機，這種苦口婆心式的忠告，其實姍姍來遲，對於了解本港物業市場的分析員來說，早在去年已察覺大勢不妙，樓市因供應太少，土地拍賣數量又寥寥可數，樓市已開始拾級而上；據瑞銀房地產研究部主管王震宇在去年十月接受媒體訪問時指出，根據過去十年的數據，香港每年需求量平均約三萬六千個單位，但預計二○一○至一二年間，每年私人住宅的供應僅得一萬多個單位，供求失衡現象嚴重。
我們向來反對政府過度干預市場，但對當前的樓市，我們卻認為政府應該及早出招，原因並非政府的干預措施有效─以外圍熱錢洶湧流入，加上本港息率偏低、借貸成本助長炒風，即使政府推出徵稅措施，樓市也不會立時冷卻；我們認為政府應及早出招，是因為單憑增加供應，短期內（二年）根本無法壓住樓價升勢，市場上的買家認為政府措施「無料到」，因而在早前的拍賣場上，縱使政府公布了一系列收緊辦法，但地價仍然續創新高；在這種情況下，政府以行政手段高調介入，可以改變業買家的心理預期，令他們在物業市場增加供應的效力發揮前，要再衡量進入樓市的政策風險。
現在「熱錢來犯」，特區政府無法在貨幣政策上用力（行聯滙制度無法加息），又不願意禁止外資入市（違反資金自由進出買賣的原則），剩下來的招數已不多。連向來後知後覺的國基會都獻計「鼓勵」政府出招，特區政府還有什麼需要擔心？
[全文完]
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